こんな場合、あなたならどうしますか?

賃貸アパートに暴力団員が入居

自分が経営している賃貸アパートに暴力団員が入居し、困却している。
事情を知った他の入居者から、「柄のよくない連中が多数出入りするようになったら大変だ。子供のことも心配だ。また、暴力団の抗争事件でもあれば、たちどころに迷惑を蒙ることになる。早く出て行ってもらいたい。」と強く要求されているので、当の暴力団員との賃貸契約を解除し、退去を求めたいと思っている。
果たして、暴力団員であることを理由として、賃貸契約を解除することができるかどうか詳しいことが判らない。


1.入居者が暴力団員であること、それのみを理由とする賃貸契約の解除は難しい。
もともと、アパートの賃貸契約のような私人間の法律関係については、「契約自由の原則」が妥当しますので、アパートの貸主は、誰にアパートを貸すかということは自由に決定することができます。
反面、アパートの賃貸契約を結んでしまった以上、たとえ、貸した相手が暴力団員であると判ったとしても、合理的な理由もなく、ただそれだけの理由で、一方的に契約を解除することは無理であると考えられます。
ただし、これに対し、入居者が暴力団員であれば、将来的に対立抗争の巻添に合う危険性や他の入居者とのトラブルが発生する虞れが強いことなどを根拠として、貸主は、入居者が暴力団であることが判明した時点で、信頼関係の破壊を理由として、契約を解除することができるとする考え方もありますが、こうした考え方は、今のところは少数意見に属します。
何れにしても、アパートの賃貸契約のような重要な契約行為を行う場合には、こうした問題が生じないよう、平素から、偽名を許さないために自動車運転免許証などの提示を求めたり、入居者の入居に際しては、責任者を立ち合わせてよく確認する等の自衛措置をとるよう心掛けることが大切なことです。


2.賃貸契約にあたって、暴力団員排除の特別条項を挿入しておくことが有効
設問のような事態に備えて、賃貸契約書に「賃借人が暴力団に加入していた場合には、賃貸契約を解除することができる」旨の特別条項を挿入しておけば、原則としてこれらの条項によって契約を解除できると考えられますので、アパートの賃貸契約書には、是非こうした特別条項を盛り込んでおくことが必要です。


3.名義借り、その他の契約違反行為、あるいは不法行為などがある場合は、入居している暴力団員に住居の明渡しを求めることができる
暴力団員が暴力団員でない他人の名義を借りて契約し、実際にはその暴力団員が入居したような場合には、賃借名義人に対して、無断転貸を理由として、賃貸契約を解除することができます。また、このような場合には、「錯誤」を理由として、契約の無効を主張し、あるいは現実の入居者との契約不成立を理由として、入居者である暴力団員に対して住居の明渡しを求めることもできます。
こうした名義借りや替え玉入居の場合や、前項の暴力団員排除の特別条項がない場合であっても、賃料不払い、貸室の破壊、目的外使用などの具体的な契約違反があれば、貸主と借主との信頼関係を損なう行為として賃貸契約を解除することができます。
さらに、貸主や他の入居者、近隣住民などに対するいやがらせやその他の迷惑行為、あるいは現に暴力団の対立抗争事件が発生して巻添えになる可能性が生じた場合などにも貸主と借主との信頼関係を破壊するものとして、賃貸契約を解除することができます。そして、これらの事由は、一般人であれば、契約の解除に至らない程度のものであっても、当事者が暴力団員であるが故に、違法性が強まる場合がありますので、そうした場合は契約解除の理由とすることもでき得ます。


4.訴訟費用等の立替え、その他の支援要請
(財)島根県暴力追放県民センター(事務局・島根県警本部内)は、暴力団等による不当な行為の防止等に関する法律(暴対法)に基づき設立された機関です。ここでは、暴力団員による不当な行為に対する各種相談業務やその他の支援活動、訴訟費用の支援業務なども行っています。
おうおうにして、設問のような問題の解決には、専門的な知識や経験が必要ですし、また、明渡し要求に応じない暴力団員に対しては、禍根を残さないためにも、訴訟を提起するなど毅然とした対応をすることが極めて大切なことです。
そのため、当初から警察あるいは当の県民センターに相談することをお奨めします。


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